Ton propriétaire vend l’appartement loué : quels droits ?

Ce que dit la loi du 6 juillet 1989 sur ton logement loué

Ton propriétaire a le droit de vendre l’appartement que tu loues, même en cours de bail. Le texte qui encadre cette vente, c’est la loi du 6 juillet 1989, et plus précisément son article 15 II. Il fixe le délai de préavis, la forme du congé, et surtout un droit trop souvent ignoré : rester prioritaire pour acheter. Je conseille toujours de commencer par relire cet article avant de t’inquiéter. C’est lui qui encadre ton bail, pas les bruits de couloir. Le site Service-Public.fr détaille aussi cette procédure, avec un langage plus administratif.

Cette règle s’applique à tous les baux d’habitation, meublés ou vides. Elle ne s’applique pas au bail mobilité, limité à une durée fixe et non reconductible. Un bail nu dure au minimum trois ans, six ans si ton propriétaire est une société, et le congé doit tomber pile à cette échéance, jamais avant. Le nouvel acquéreur reprend ton bail aux mêmes conditions, garanti par l’article 1743 du code civil : la vente ne rompt jamais un contrat de location en cours. En pratique, cela veut dire que tu ne risques jamais une vente surprise du jour au lendemain.

Quel préavis ton propriétaire doit-il respecter ?

Le délai dépend du type de bail que tu as signé. Pour un logement vide, ton propriétaire doit t’envoyer le congé au moins six mois avant la fin du bail. Pour un meublé, ce délai tombe à trois mois. Dans les deux cas, la notification doit passer par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement, ou acte de commissaire de justice. Une simple discussion de palier ne vaut rien juridiquement.

📏 Retiens un seul chiffre si tu dois filer : six mois pour un bail vide, trois mois pour un meublé. En dessous, le congé est nul.

Si tu es en location meublée, sache que les délais sont plus courts, mais aussi que d’autres règles changent, notamment sur les réparations et les sinistres pendant le bail. Je détaille ailleurs qui paie quoi dans ce cas précis, sur les dégâts des eaux en location meublée. Ton propriétaire veut vendre l’appartement que tu loues : garde ce tableau sous la main, il évite bien des discussions inutiles.

Comment fonctionne ton droit de préemption ?

Le congé pour vente vaut offre de vente. C’est écrit noir sur blanc dans la loi : le prix et les conditions annoncés dans le congé forment une proposition ferme, valable pendant les deux mois qui suivent la réception. Tu peux l’accepter et devenir propriétaire, aux mêmes conditions que celles proposées à un acheteur extérieur.

Pour être valable, le congé doit contenir plusieurs mentions précises. Vérifie-les une par une :

• le prix de vente et les conditions exactes
• la désignation complète du logement
• la mention de ton droit de préemption
• la notice d’information annexée, prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017

Si un élément manque, le congé peut être contesté. Dans le doute, je te conseille de faire vérifier le document par l’ADIL de ton département, gratuitement. Ils lisent ce genre de courrier tous les jours, et savent repérer un congé bancal. Le réseau national, l’ANIL, publie aussi des fiches pratiques si aucune ADIL n’existe près de chez toi.

Cette vidéo d’une notaire résume bien le mécanisme, avec des exemples concrets sur le prix et les délais. Regarde-la si un point te semble encore flou après ta lecture.

Que se passe-t-il si tu n’achètes pas le logement ?

Si tu refuses l’offre, ou si tu ne réponds pas, tu perds ton droit d’occupation à la date de fin du préavis. Le logement part alors sur le marché, vendu vide ou occupé par un nouvel acquéreur, selon le choix de ton propriétaire.

Si tu acceptes d’acheter, tu disposes de deux mois, à partir de ta réponse, pour signer l’acte. Ce délai grimpe à quatre mois si tu précises financer par un prêt bancaire. Passé ce délai sans vente conclue, ton acceptation tombe automatiquement, et tu perds à nouveau ton droit d’occupation.

Si tu ne retrouves pas de logement à temps, tu dois pourtant partir : le bail prend fin de plein droit à l’échéance du préavis. J’ai déjà détaillé ce qui arrive quand un propriétaire vend et qu’on ne trouve pas de logement à temps, avec les pistes concrètes pour éviter de te retrouver sans solution.

Les visites pendant la vente : ce que dit la loi

Pendant le préavis, ton propriétaire peut faire visiter le logement à des acheteurs potentiels. La loi ne fixe aucun horaire, aucune fréquence, aucune durée maximale. C’est le point le plus souvent négligé dans les explications qu’on trouve en ligne, alors que c’est souvent là que les tensions démarrent au quotidien, bien avant la signature chez le notaire.

⚠️ Un propriétaire qui débarque sans prévenir, ou qui impose des visites tous les soirs à 20h, dépasse ce que la jurisprudence tolère. Tu peux refuser un créneau qui ne te convient pas.

Sur le fond, mieux vaut coopérer : un logement visité dans de bonnes conditions se vend plus vite, et ton dossier de départ avance aussi. Je détaille ailleurs les délais d’attente après une visite d’appartement, utile si tu dois aussi chercher un nouveau toit en parallèle.

Fixe des créneaux qui t’arrangent vraiment, plutôt que de subir. Un accord oral, même informel, évite bien des tensions jusqu’à la signature.

Locataires âgés ou aux ressources modestes : une protection renforcée

Une règle vient limiter le congé pour vente si tu as plus de soixante-cinq ans à l’échéance du bail, et si tes ressources annuelles restent sous un plafond fixé chaque année. Cette protection vient de l’article 15 III de la même loi. Dans ce cas, ton propriétaire doit te proposer un logement correspondant à tes besoins, situé à proximité.

✅ Avant de t’inquiéter, vérifie ton âge à la date de fin du bail, pas à la date du congé. Le calcul se fait à l’échéance, pas au jour où tu reçois la lettre.

Cette protection tombe si ton propriétaire a lui-même plus de soixante-cinq ans, ou si ses ressources sont également modestes. En cas de doute sur ta situation, contacte l’ADIL avant de répondre au congé.

Si malgré tout tu dois partir, autant t’organiser tôt. J’explique comment préparer ton déménagement en huit semaines, un calendrier qui colle bien avec le délai d’un congé pour vente.

FAQ sur la vente de ton logement loué